-Diferencias entre escriturar como persona física, moral o con fideicomiso – Guía para compradores en Mazatlán

Introducción
Cuando compras una propiedad en Mazatlán, uno de los pasos más importantes es decidir a nombre de quién escriturarla. ¿Persona física? ¿Persona moral? ¿Fideicomiso? La respuesta depende de tu perfil como comprador, tus planes de uso y tu nacionalidad. En este artículo te explicamos de forma sencilla las diferencias entre estas tres figuras, sus implicaciones fiscales y qué opción es la mejor para ti.

1. Escriturar como persona física

¿Qué significa?
La escritura estará a tu nombre como individuo. Es la forma más común para mexicanos que compran su primera o segunda propiedad como inversión o vivienda.

Ejemplo:
Juan Pérez, ciudadano mexicano, compra un departamento en Mazatlán para vacacionar y eventualmente rentar por Airbnb. Lo escritura a su nombre.

Ventajas:

• Trámite sencillo y directo.

• Menores costos notariales en comparación con fideicomiso o empresa.

• Acceso a beneficios como exención del ISR en la venta (si es casa habitación).

Desventajas:

• Si quieres vender, los impuestos pueden ser más altos si no demuestras residencia.

• Menor flexibilidad para deducciones fiscales si planeas rentar profesionalmente.

Implicaciones fiscales:

• Declaras el ingreso por renta como persona física con actividad empresarial o plataformas tecnológicas.

• En caso de venta, puedes aplicar exención si es tu vivienda habitual (requisitos del SAT).

2. Escriturar como persona moral (empresa)

¿Qué significa?
La escritura estará a nombre de una empresa legalmente constituida (S.A. de C.V., S. de R.L., etc.), ya sea existente o creada específicamente para operar bienes raíces.

Ejemplo:
"Mar de Inversiones S.A. de C.V." compra tres departamentos en Mazatlán para rentarlos todo el año en Booking y Airbnb. Escritura a nombre de la empresa.

Ventajas:

• Mejores herramientas fiscales para deducir gastos (mantenimiento, sueldos, servicios).

• Profesionalización de la operación si se tienen varias propiedades.

• Posibilidad de vender acciones en lugar del inmueble (beneficio fiscal).

Desventajas:

• Mayor costo de constitución y mantenimiento (contabilidad, actas, etc.).

• Puede implicar doble tributación si se retiran utilidades como dividendos.

Implicaciones fiscales:

• La empresa declara ingresos, paga IVA e ISR corporativo.

• Puede deducir costos operativos.

• El régimen depende del tipo de persona moral (flujo, acumulación, etc.).

3. Escriturar a través de fideicomiso bancario (extranjeros)

¿Qué significa?
Para los extranjeros, la Ley mexicana establece que no pueden adquirir directamente propiedades en la zona restringida (50 km de la costa). En su lugar, deben hacerlo a través de un fideicomiso con un banco mexicano autorizado.

Ejemplo:
John Smith, ciudadano estadounidense, compra un condominio frente al mar en Mazatlán. Abre un fideicomiso con BBVA donde él es el beneficiario.

Ventajas:

• Te da el derecho de uso, goce, venta y herencia del inmueble.

• Es renovable cada 50 años.

• El inmueble puede venderse con facilidad si está al día.

Desventajas:

• Costo anual de mantenimiento del fideicomiso ($500 – $1,000 USD en promedio).

• Requiere gestión bancaria y puede tomar varias semanas establecerse.

Implicaciones fiscales:

• El beneficiario debe cumplir con las leyes fiscales mexicanas si renta o vende la propiedad.

• El fideicomiso no es una empresa: solo es un vehículo legal para garantizar propiedad conforme a la Constitución.

Recomendaciones por tipo de comprador

Conclusión

Elegir cómo escriturar tu propiedad en Mazatlán tiene implicaciones legales y fiscales que pueden impactar tu inversión a largo plazo. Si eres mexicano, tienes más opciones y beneficios, pero si eres extranjero, el fideicomiso sigue siendo la vía más segura y común. En todos los casos, te recomendamos asesorarte con un notario local y un contador especializado en bienes raíces para tomar la mejor decisión.