Introducción:
Mazatlán se ha convertido en uno de los destinos favoritos para extranjeros que desean invertir en bienes raíces en México. Pero si no tienes nacionalidad mexicana, es importante que conozcas el proceso legal para comprar una propiedad dentro de la zona restringida. Aquí es donde entra el fideicomiso bancario. En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre qué es, cuánto cuesta, qué bancos lo ofrecen, y sus ventajas y desventajas frente a otras opciones legales.
¿Qué es el fideicomiso bancario para extranjeros?
El fideicomiso es un contrato legal mediante el cual un banco mexicano actúa como fiduciario para adquirir y mantener la propiedad a nombre del extranjero. Aunque el banco es el titular legal, el comprador extranjero conserva todos los derechos de uso, renta, venta, herencia y modificación del inmueble.
Este mecanismo se aplica cuando una persona extranjera quiere adquirir una propiedad ubicada dentro de la “zona restringida” de México, que incluye todas las áreas a 50 km de las costas o 100 km de las fronteras.
¿Cuánto cuesta establecer y mantener un fideicomiso?
Los costos varían ligeramente según el banco, el valor del inmueble y la ubicación, pero en promedio los montos actualizados para 2025 son:
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Costo de constitución del fideicomiso: $20,000 - $30,000 MXN (único pago)
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Cuota anual de administración: $500 – $700 USD (pagadero cada año)
Adicionalmente, deberás considerar otros gastos como:
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Honorarios notariales
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Derechos de inscripción al Registro Público
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Impuestos (como el ISAI)
¿Qué bancos ofrecen fideicomisos en Mazatlán?
Actualmente, varios bancos mexicanos autorizados ofrecen servicios de fideicomiso para extranjeros. Algunos de los más utilizados incluyen:
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BBVA México
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Banorte
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Santander México
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Scotiabank
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HSBC México
Cada banco ofrece distintos tiempos de procesamiento, costos y beneficios adicionales. Lo recomendable es comparar al menos tres instituciones antes de decidir.
¿Cuáles son los pros y contras del fideicomiso?
Ventajas:
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Es 100% legal y seguro.
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Permite al extranjero tener control total sobre su propiedad.
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Es heredable: puedes designar beneficiarios en caso de fallecimiento.
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Te evita tener que constituir una empresa.
Desventajas:
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Implica un costo anual de mantenimiento.
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Puede haber procesos más largos en bancos con alta demanda.
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Requiere trámites notariales y supervisión legal para su formalización.
Fideicomiso vs. Constituir una empresa: ¿Qué opción es mejor?
Otra alternativa que algunos extranjeros consideran es crear una empresa mexicana (persona moral) y que ésta sea la titular de la propiedad. Sin embargo, esta opción suele ser más costosa y complicada si tu intención es simplemente tener una casa vacacional o de retiro.
Comparativa rápida:
| Aspecto | Fideicomiso | Empresa Mexicana |
|---|---|---|
| Costo inicial | Medio | Alto (registro + contadores) |
| Costo de mantenimiento | Bajo (anual) | Alto (contabilidad mensual) |
| Control de propiedad | Total | Total |
| Ideal para... | Uso personal o renta ocasional | Inversionistas con muchas propiedades |
Recomendación:
Si eres un comprador extranjero que desea adquirir una o pocas propiedades para uso personal o renta vacacional, el fideicomiso es la opción más práctica y económica.
Conclusión
El fideicomiso bancario es una solución legal, segura y eficaz para que extranjeros compren propiedades en zonas costeras como Mazatlán. A pesar de sus costos y requisitos, ofrece tranquilidad jurídica y acceso a una de las regiones más bellas de México. Si estás considerando comprar una propiedad en la playa, asegúrate de asesorarte con un notario público y elegir un banco confiable para formalizar tu fideicomiso.